Блог: УКРАЇНСЬКИЙ РИНОК НЕРУХОМОСТІ: ЩО НАМ ГОТУЄ ДЕНЬ ПРИЙДЕШНІЙ І ЧИ ЗУМІЄ УКРАЇНА ВПИСАТИСЯ В ГЛОБАЛЬНІ ТРЕНДИ — Тимур Бондарев

image post
  • author

    Автор:

    Marynka
  • Опубліковано:

    07 Трв 2018
  • Коментарі:

    0
  • Перегляди:

    29

УКРАЇНСЬКИЙ РИНОК НЕРУХОМОСТІ: ЩО НАМ ГОТУЄ ДЕНЬ ПРИЙДЕШНІЙ І ЧИ ЗУМІЄ УКРАЇНА ВПИСАТИСЯ В ГЛОБАЛЬНІ ТРЕНДИ — Тимур Бондарев

Багато хто досі пам'ятає золоту пору для ринку української нерухомості ─ період з 2004 по 2008 рік. Ці роки, поза всяким сумнівом, варто розглядати як найкращі у всій історії нерухомого ринку України. На думку Тимура Бондарєва, керуючого партнера адвокатського об'єднання Arzinger, саме в цей період на ринку з'явилися найвідоміші нерухомі активи в основних сегментах ринку, так само як і відбулися найбільш значущі угоди, які визначили майбутнє професійного ринку нерухомості і створили солідне підгрунтя для існування цілої індустрії. Спеціально для Forbes Тимур проаналізував перспективи і тенденції українського ринку нерухомості й розповів, які ще реформи слід провести, щоб Україна отримала можливість претендувати на великі іноземні інвестиції.

У цей період на ринку нерухомості присутні основні гравці глобального фінансового ринку, які були готові інвестувати в активи на ранній стадії їх виникнення, навіть без наявності надійних титульних документів на земельні ділянки, не кажучи вже про надійне підтвердження комерційної складової майбутнього активу. Угоди здійснювалися на підставі красивих макетів майбутніх «повітряних замків», представлених на глобальних виставках. Банки розраховували прибутковість майбутнього активу, виходячи з «космічних» орендних ставок і т.д.

Обвал світових фінансових ринків у 2008 році одним із перших вдарив саме по ринку нерухомості, що призвело до багаторічного колапсу індустрії в усьому світі.

Деякий час тому ринки почали стрімко оживати, і обсяг угод свідчить, що на традиційних ринках (Європа і США) вже кілька років спостерігається пожвавлення в сфері нерухомості. У сусідніх країнах буквально щодня оголошується про закриття значних угод, як у сфері класичних прибуткових об'єктів ─ комерційної нерухомості, так і альтернативних активів: дата-центрів, урядових та інфраструктурних активів, будинків для людей похилого віку і т.д.

Аналіз динаміки ринку і коментарі експертів дозволяють зробити висновок, що на глобальному ринку існує величезна кількість фінансових активів, які забезпечують попит, і ринок нерухомості об'єктивно не встигає його задовольняти. На тлі активізації нових, сильних у фінансовому відношенні гравців ─ азіатських приватних, суспільних і державних інвесторів, у наявності величезна конкуренція покупців в гонитві за «трофейними» активами, і ціни, за які йдуть такі активи. Часто вони не мають нічого спільного з економічними розрахунками. Хорошим прикладом цього є угода з продажу групою Hilton готелю AstoriaWaldorfNewYork китайській страховій компанії. Операцію закрили на початку 2015 року, і її вартість склала близько $2 млрд, що істотно перевищило всі найсміливіші оцінки, які здійснюються за стандартною моделлю, виходячи з прибутковості активу.

З урахуванням викладеного можна припустити, що Україна є ідеальним кандидатом для залучення інвестицій у галузь, враховуючи, не побоїмося цього слова, якусь «недорозвиненість» нашого ринку нерухомості навіть порівняно з сусідніми країнами, не беручи до уваги більш насичені традиційні ринки.

Чи можна розраховувати на те, що ринок повертається, і ми вже ─ на порозі чергового інвестиційного буму?

Робити такі висновки поки що зарано, і не можна погодитися з думками деяких коментаторів, які вважають, що активність на ринку будівництва житла свідчить про повернення ринку. Очевидно, що зростання інвестицій у житлову нерухомість ─ це загалом хороший знак. Однак однією з основних причин цього зростання є, як не парадоксально, є не розвиток банківської системи, яка повинна допомагати ринку оговтатися, а навпаки ─ повна відсутність довіри до неї з боку суспільства, що призвело до того, що всі заощадження вкладаються саме в «цеглу».

За заявами багатьох експертів, основні стримуючі фактори розвитку ринку нерухомості ─ це корупція, відсутність прозорості й довіри до судової системи, так само як і політична нестабільність. У свою чергу, дозволю собі не погодитися з цими доводами.

Зрозуміло, всі згадані вище фактори є зяючою раною українського суспільства, на боротьбу з якими зараз спрямовані основні ресурси громадянського суспільства. Але, очевидно, кожен погодиться з тим, що в період інвестиційного буму 2004-2008 років ситуація в цих сферах була не кращою, а можливо, навіть гіршою, ніж зараз.

Незважаючи на ці фактори, вище було згадано, що саме в той період інвестори, незважаючи на наявні труднощі, активно інвестували в українську економіку, попри постійні та грубі порушення з боку державних органів і рейдерські атаки. Більше того, сучасна історія показує, що інвестиції в нерухомість можуть бути привабливими навіть у тих країнах, де рівень корупції, бюрократії та зарегульованості може змагатися з Україною (Китай, Росія і т.д.), так само як і в країнах, які постійно перебувають у стані збройного конфлікту (Ізраїль).

Відтоді в Україні пройшла хвиля передових і відчутних реформ, спрямованих на боротьбу з корупцією в будівельній і земельній сферах, підвищення прозорості, покращення системи реєстрації прав на нерухомість і т.д. Якщо йти за логікою, ринок української нерухомості вже давно мав би відчути на собі увагу світової громадськості.

У зв'язку з цим, на мою думку, основними проблемами в цій сфері для нашої країни є відсутність системної роботи з просування України як юрисдикції з привабливим інвестиційним кліматом і, також, наявність істотних економічних проблем.

Очевидно, що всі країни активно борються за залучення системних інвесторів, у зв'язку з чим враховують власний негативний досвід. Україні потрібно значно більше намагатися, щоб переконати інвесторів у тому, що нам потрібно довіряти і з нами можна працювати в довгостроковій перспективі. І це стосується багатогранної роботи у всіх сферах, включаючи правові реформи.

З урахуванням викладеного вище, Україні все ж не завадило б провести наступні реформи в законодавчій сфері, щоб забезпечити додатковий рівень довіри і комфорту інвесторам і мати можливість претендувати на великі іноземні інвестиції.

1. Право власності дочірніх компаній на землю

Знаменита стаття 82 Земельного кодексу України виключає дочірні підприємства іноземних компаній зі списку суб'єктів, наділених правом власності на землю. На практиці цю заборону досить легко обійти, але в той же час це створює додаткові адміністративні витрати і дискомфорт для інвесторів. Дана норма не має ніякої практичної цінності і підлягає зміні.

2. Оренда землі як об'єкт цивільно-правового обороту

Оренда землі традиційно служить улюбленим інструментом девелоперів для отримання контролю над землею в нашій юрисдикції, на користь якого грає маса аргументів. При цьому, на жаль, даний правовий інститут досі не надає достатнього рівня комфорту його користувачам, зважаючи на те, що право оренди землі (комунальної та державної власності) не є предметом вільного продажу, не може бути об'єктом забезпечення і не може використовуватися як об'єкт іпотеки (застави).

Незважаючи на те, що законодавство України містить конкретні норми, які декларують зобов'язання «слідування» землі за нерухомістю, розташованою на ній, на практиці подібне «слідування» не працює і створює масу практичних проблем. Саме тому, не в останню чергу, угоди, пов'язані з купівлею-продажем нерухомих активів, розташованих на орендованій землі, здійснюються шляхом купівлі-продажу корпоративних прав відповідних компаній-орендарів, що значно ускладнює операцію.

3. Погодження угод із продажу нерухомих активів з Антимонопольним комітетом України (АМКУ)

Відповідно до законодавства України в сфері захисту економічної конкуренції, операції з продажу (оренди) цілісних майнових комплексів ─ об'єктів (комерційної) нерухомості підлягають обов'язковому попередньому узгодженню з органами АМКУ. Формальне порушення цієї норми може призвести до істотних штрафних санкцій аж до (теоретичного) скасування угоди. Ця процедура, на практиці, істотно ускладнює угоду і збільшує часові та фінансові витрати на її здійснення. Дане регулювання є надмірним і зайвим, а також не має реальної практичної цінності для держави і ринку.

4. Підвищення прозорості в будівельній сфері і в сфері відведення землі

Очевидно, що в цих сферах вже була проведена величезна робота, і необхідно відзначити заслуги громадянського суспільства й окремо взятих представників державних органів, які зуміли пролобіювати значні позитивні зміни в цій сфері. Практика, проте, показує, що ще є над чим працювати, щоб викорінити корупційну складову з будівельної сфери.

Відомо багато випадків, коли Україна програвала конкуренцію з сусідніми країнами, де інвесторам пропонувалися куди комфортніші умови для входу на ринок, аж до безоплатного передання землі під будівництво важливих інфраструктурних об'єктів

5. Розширення повноважень органів місцевого самоврядування в частині розпорядження земельними ресурсами

Україна взяла курс на децентралізацію, і ринок нерухомості вже відчув це. Зокрема, передання функцій архітектурно-будівельного контролю на локальний рівень принесло свої відчутні плоди. Водночас існує об'єктивна необхідність значного розширення автономії органів місцевого самоврядування в частині розпорядження земельними ділянками та плати за землю.

Так, на сьогодні органи місцевого самоврядування зв'язані «по руках і ногах» нормами Земельного та Податкового кодексів України в частині процедури розпорядження земельними ділянками та формування плати за їх використання. Таким чином, у разі зацікавленості органу місцевого самоврядування у залученні іноземного інвестора, який може створити робочі місця і бути магнітом для нових потенційних інвесторів, місцеві громади не мають можливості відходити від встановлених законом вимог.

Саме тому наша практика знає багато випадків, коли Україна програвала конкуренцію з сусідніми країнами, де інвесторам пропонувалися куди комфортніші умови для входу на ринок, аж до безоплатного передання землі під будівництво важливих інфраструктурних об'єктів, що мають значне соціальне значення для відповідного регіону.

Але незважаючи ні на що Україна приречена на успіх.

Коментарі: 0

Написати коментар

Написати