Блог: АНДРІЙ КОШИЛЬ: "ЗЕМЛЯ — ЦЕ НАЙЦІННІШИЙ АКТИВ І ВЕЛИКА ПЕРСПЕКТИВА" - продовження (із сайту Пропозиція)

image post
  • author

    Автор:

    Sarmat
  • Опубліковано:

    27 Сер 2018
  • Коментарі:

    0
  • Перегляди:

    57

АНДРІЙ КОШИЛЬ: "ЗЕМЛЯ — ЦЕ НАЙЦІННІШИЙ АКТИВ І ВЕЛИКА ПЕРСПЕКТИВА" - продовження (із сайту Пропозиція)

Із кожним роком земельне питання стає все гострішим. Часто-густо законодавчі акти ініціюють і реалізують люди дуже далекі від землі і сільського господарства. Тож 2004 року задля захисту прав власників паїв і подолання корупції та правової допомоги всім учасникам земельного ринку група землевпорядних організацій створила Асоціацію «Земельна спілка України» (ЗСУ), яка є недержавною неприбутковою організацією. З самого початку створення Спілку очолює Андрій Кошиль. «Пропозиція» спілкувалася з президентом ЗСУ про найболючіші питання земельної сфери та шляхи їхнього вирішення.

ДЕФІЦИТ ЗЕМЕЛЬ

У зв’язку з активним розвитком аграрної сфери все частіше доводиться чути про дефіцит земельних ресурсів. Це дійсно це так? 

Питання дефіциту земельних ресурсів для нашої країни досить актуальне. Проте проблема не стільки у нестачі вільних для обробітку земель, скільки в труднощах із формуванням єдиного земельного масиву. Фактично поля розділили на багато клаптиків і роздали фізичним особам. І це не віртуальні паї, а конкретні ділянки з межами. Відповідно, щоб «оформити» навіть одне поле, потрібно знайти кілька десятків осіб, домовитись із ними, оформити договір оренди, за потреби — внести ці ділянки до кадастру, реєстру прав... Тож найскладніше – це оформлення документів і робота з власниками земельних паїв. Якби не ця перепона, сільгоспвиробники залюбки б активніше розширювали земельні банки, збираючи для свого користування все більше й більше площ.

 Які тенденції із землекористування Ви спостерігаєте?

Наразі відбувається активна міграція сільгоспвиробників із півдня країни на північ. Це пов’язано не лише з тим, що на півночі менша конкуренція й більше вільних земель, а й зі зміною клімату. Запорізька, Дніпропетровська, Кіровоградська, Миколаївська та Херсонська області стають зоною ризикованого землеробства. І навіть за дуже високого бонітету земельних ділянок це не означає, що на них можна отримати нормальний урожай: не буде дощу, то просто-напросто всі зусилля та вкладені кошти будуть змарновані. Тому наразі аграрії віддають перевагу землям із невисокою бальністю, зокрема на півночі, але там, де є значна кількість опадів.

 Це стосується і західних регіонів?

Частково, бо на заході країни важко сформувати більш-менш нормальний банк землі, тому що паї там дуже маленькі. Наприклад, якщо в Херсонській області на одну людину може припадати ділянка в 5-7 га і навіть більше, то на Львівщині площа паїв часто не перевищує 1 га. Відповідно, потрібно знайти втричі більше людей, що згодні віддати в оренду свої паї, а це знову ж таки більша тяганина на укладення договорів. Транзакційні видатки на землю зростають дуже сильно. Тому оформити оренду на півдні та сході України набагато простіше, бо там більші паї в розрахунку на одну особу. Відповідно, легше їх обслуговувати.

 Чи популярна в аграріїв практика розширення земельного банку за рахунок так званих маржинальних земель — занедбаних садів, ярів, ділянок, що тривалий час не були у використанні?

Що стосується занедбаних садів, то ситуація для аграріїв не дуже сприятлива, тому що в процесі приватизації колективних підприємств на одну людину-пайовика виділяли три ділянки: рілля, багаторічні насадження й пасовища. Якщо ріллі могло бути й декілька гектарів, то багаторічні насадження, як правило, становили кілька соток. За коштами і часом процес оформлення що ріллі, що багаторічних насаджень вимагає однакових ресурсів. Проте з 2 га ріллі можна отримати пристойну орендну плату, а що робити власникові зі своїм шматком саду — не відомо.

Тому всі занедбані сади — це зазвичай маленькі ділянки, більша частина яких узагалі юридично не оформлена. І зробити це майже неможливо. Наприклад, щоб узяти в оренду навіть 1 га саду, треба буде знайти й домовитися з десятками людей, внести всі ці ділянки до кадастру й реєстру прав, організувати підписання договорів оренди. Це все сільгоспвиробникові з урахуванням сумарної вартості, ясна річ, буде економічно невигідно. І навіть якщо все це здійснити, орендна плата за 6 соток саду становитиме мізер — і 100 грн не набіжить. Тож з юридичної й економічної точки зору оформляти розпайовані сади не дуже доцільно, транзакційні видатки будуть більші, ніж потенційний зиск. Плюс до цього — потрібно врахувати додаткові витрати на розкорчовування дерев. Саме тому старі українські сади на сьогодні досі стоять не займані. І перспективи щодо них я не бачу.

 А земля, що довгий час була нерозорана?

Що стосується ділянок, які тривалий час не обробляли, то сьогодні на них є досить вагомий попит, тому що їх можна сертифікувати для вирощування органічної продукції. Дуже активно розвивається сегмент ягідництва, лікарських трав, нішових культур. Попит зростає: ті землі, що простоювали десятиріччями, зараз активно вводять в економічний обіг, проводять розкорчовування лісових самонасаджень. Також їх із задоволенням використовують для вирощування звичайних зернових культур, якщо такі ділянки розміщені поблизу основного земельного банку сільгоспвиробника.

 Які вкладення потрібні, щоб привести землю до ладу?

Усе залежить від того, що там наразі зростає. Так, наприклад, сосну простіше корчувати, ніж кущі. Також виникають проблеми зі шкідниками й бур’янами. Проте нинішні витрати можуть покритися майбутніми прибутками.

 Ви згадували, що орендна плата за землю останнім часом суттєво збільшилася.

Так, у чорноземній смузі орендна плата стрімко зростає. На руки громадяни вже можуть отримувати щороку понад 100 дол./га. Це добре для населення, але стає досить обтяжливим для холдингів. Адже потрібно врахувати, що великі підприємства сплачують кошти офіційно, а значить, на них нараховують податки та збори: 18% ПДФО, 1,5% — військовий збір, а крім того, вони вимушені брати на себе ще й певні соціальні виплати. Невеличкі ж підприємства часто орендують паї на основі усних домовленостей, не платять податки. Тому вони можуть пропонувати ціну як мінімум на 20% вищу. До того ж власник паю за отримання плати в разі офіційно оформленої оренди може втратити право на субсидію, що є вагомим стимулом здавати землю за усною домовленістю або не зазначати в договорі реальну ціну орендної плати, на що можуть іти невеликі сільгоспвиробники.

Зросла не лише орендна плата, а й сама вартість прав короткострокової (семирічної) оренди в разі купівлі корпоративних прав підприємства. В чорноземній зоні вона «перевалила» за 1000 дол., а в деяких випадках за неї просять і по 1600 дол./га.

Якщо скласти вартість прав на оренду, орендну плату, то для орендарів фінансова картина виходить не дуже приємна. Тому для них простіше взяти дешеву землю в зоні Полісся, де орендна плата може бути в рази дешевша: за пай до 2 га — в районі 1000 грн. Звичайно, ціна коливається залежно від якості ґрунтів, конкуренції. Але в північному регіоні, порівняно з іншими, плата за землю значно дешевша. Крім того, там низька конкуренція за паї між аграріями. Тому північ країни стає все цікавішою для сільгоспвиробників. Сюди можна приходити, формувати компактні масиви — починати бізнес буквально з нуля. Тому є тенденція, що великі агровиробники продають частини своїх господарств у «розігрітих» чорноземних зонах і йдуть у північні частини Волинської, Житомирської, Рівненської, Сумської, Київської, Чернігівської областей.

Коментарі: 0

Написати коментар

Написати